El impacto en los alquileres temporarios tras la derogación de la ley
La derogación de la Ley de Alquileres, anunciada como parte de las reformas del Estado en el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) por Javier Milei, ha desatado un torbellino de opiniones encontradas en Argentina. Este cambio, que impacta directamente en el mercado inmobiliario, ha generado reacciones positivas por parte de algunas entidades vinculadas al sector, mientras que los grupos de inquilinos expresan su preocupación, argumentando que esta medida podría agravar la crisis habitacional en el país.
Uno de los sectores que observa con optimismo esta nueva etapa es el de los alquileres temporarios, una categoría enfocada principalmente en el turismo y con presencia destacada en Necochea y ciudades como Buenos Aires, Rosario, Córdoba, Mar del Plata, la Costa Atlántica y Bariloche.
Desde hace meses, plataformas como Airbnb han establecido tarifas en dólares para este tipo de alquileres, convirtiéndolos en una opción atractiva para los propietarios, especialmente aquellos que poseen unidades más pequeñas de uno o dos ambientes. Estos alquileres, caracterizados por su corta duración, pagos en moneda extranjera y falta de regulación, han sido una fuente lucrativa para algunos, pero han suscitado preocupaciones debido a la disminución de la oferta de propiedades disponibles para arrendamientos a largo plazo.
La carencia de opciones en alquileres permanentes no se atribuye únicamente a la legislación aún vigente, sino también al auge del mercado de alquileres temporarios, donde los propietarios pueden obtener ganancias hasta cinco veces mayores.
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, señala que el mercado inmobiliario argentino está experimentando un marcado cambio hacia los alquileres temporarios en detrimento de los permanentes. En la Ciudad de Buenos Aires, solo se registran más de 80.000 inmuebles destinados al alquiler temporario, lo que contrasta con la estimación total de alrededor de 600.000 propiedades en alquiler.
"Este fenómeno se está profundizando en Argentina y tiene un impacto directo en la oferta de alquiler permanente. Lo mismo ocurre en destinos turísticos como Bariloche y Mar del Plata, en toda la Costa Atlántica, y comienza a ser evidente en ciudades como Rosario o Córdoba, que, aunque no son centros turísticos tan grandes, experimentan una demanda temporal significativa, compitiendo directamente con la industria hotelera", concluye Álvarez de Celis.
El Impacto de la Derogación en los Alquileres Temporarios
La derogación de la Ley de Alquileres ha generado un escenario favorable para el sector de alquileres temporarios, que se proyecta como uno de los principales beneficiarios de la decisión del gobierno de Javier Milei. Los expertos opinan que la eliminación de esta ley brindará al mercado un marco legal que hasta ahora no tenía, permitiendo cobros en dólares y contratos de alquiler por un solo día.
"Al derogar la ley, se está blanqueando el sistema, aunque no fuera la intención original de la norma. Esto implicará que, al tener ganancias superiores a los alquileres permanentes, los alquileres temporarios seguirán en aumento", explica Celis. Además, destaca que los registros oficiales de alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires indican alrededor de 650 propiedades, mientras que las plataformas muestran más de 30.000 disponibles, evidenciando una discrepancia entre los registros y la realidad.
El Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires respalda la derogación de la Ley de Alquileres, ya que implica la libertad en las condiciones de los contratos de locación. Argumentan que esto permitirá a los profesionales inmobiliarios facilitar acuerdos entre las partes. Desde la entidad que agrupa a los Corredores de la Ciudad de Buenos Aires, sostienen que estas disposiciones contribuirán a incrementar la oferta de propiedades para alquiler, siempre y cuando se resuelvan las incertidumbres en varios aspectos de la política económica.
La Cámara Inmobiliaria Argentina comparte esta visión positiva y afirma que la derogación de la norma es lo que estaban solicitando. Iván Ginebra, presidente de la cámara, destaca que esta medida será beneficiosa tanto para inquilinos como para propietarios, anticipando un mercado más dinámico con una oferta más amplia y valores más razonables.
Desafíos en el Alquiler de Viviendas Permanentes
La incertidumbre económica ha generado inestabilidad en los precios, y en el ámbito de la vivienda, aquellos sin propiedad propia enfrentan una situación de vulnerabilidad debido a la inflación y la dolarización de los costos para los inquilinos.
Celis destaca que durante procesos de devaluación, los precios en dólares de los departamentos tienden a mantenerse estables, pero las ventas se desaceleran, llegando casi a desaparecer durante ciertos períodos. Hace referencia a la situación en 2002, cuando, después de una fuerte devaluación, los precios de los departamentos experimentaron una disminución significativa para luego recuperarse de manera destacada al año siguiente.
En el contexto actual, Celis sugiere que podría haber un ajuste en los precios en dólares en el futuro, pero en pesos argentinos representaría un aumento notable del valor. Esta circunstancia profundizaría la brecha y la vulnerabilidad de los sectores más bajos, ya que la relación entre los precios, el salario real y la posibilidad de adquirir una propiedad se vuelve cada vez más distante.
"La relación entre los precios según el salario real de la población y el acceso a la compra de un inmueble se vuelve una posibilidad cada vez más lejana. Algo que indudablemente va a repercutir también en los alquileres, con propietarios que verán sus ganancias disminuidas en términos de dólares, mientras la tasa esperada era del 1% anual, hoy estamos en el 0,3%, y tendería a ser aún menor", concluye el especialista.
La derogación de la Ley de Alquileres ha desencadenado una serie de cambios en el panorama inmobiliario argentino. Mientras que algunos sectores celebran la libertad en las condiciones de los contratos de locación, otros expresan su preocupación por las posibles consecuencias negativas en la oferta de alquileres permanentes y la vulnerabilidad de aquellos que dependen de este mercado para acceder a una vivienda. La dualidad entre los beneficios para los alquileres temporarios y los desafíos para los alquileres permanentes plantea interrogantes sobre el futuro equilibrio del mercado inmobiliario en Argentina.
